Если вы выбираете коды вслепую, вы почти наверняка сделаете типовую ошибку: поставите “не тот основной” или накидаете лишнего, а потом будете разбираться с бухгалтером/банком/контрагентами.
Ниже дам готовые наборы ОКВЭД под 5 типовых моделей агентства (можно просто скопировать и отправить тому, кто подает документы).
Так же разберем, что будет если указать не тот ОКВЭД. Если вы только открываете агентство, вам будет интересно: “Сколько стоит открыть агентство недвижимости?“
Короткий ответ: какой ОКВЭД у агентства недвижимости в 2026 году
Основной ОКВЭД для агентства недвижимости:
68.31 — Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.
Если хотите уточнять “что именно вы делаете” (покупка/продажа или аренда) — внутри 68.31 есть более детальные коды, например:
- 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже
- 68.31.2 — посреднические услуги по аренде
и их подвиды (жилая/нежилая и т.д.)
Но важный момент: для регистрации достаточно детализации минимум до 4 знаков (то есть часто хватает именно 68.31). Углубляться стоит только если вы понимаете, зачем вам это нужно.
Теперь — главное: как выбрать коды так, чтобы они соответствовали вашей бизнес-модели.
Как выбрать ОКВЭД под вашу бизнес-модель агентства
У агентства в реальности бывает 5–7 типовых моделей, и набор кодов отличается.
Ниже — карта выбора: вы находите свою модель и берёте готовый набор.
Для большинства агентств подойдет ОКВЭД 68.31, если хотите уточнить под тип агентства, читайте дальше.
Готовые наборы ОКВЭД: 5 типовых агентств
Классическое агентство (продажа вторички/новостроек) — комиссия за сделку
Ваш основной:
- 68.31
Можно добавить (по ситуации):
- 68.31.1 — если у вас акцент на куплю-продажу и вы хотите уточнить деятельность
- 68.31.3 / 68.31.4 — если вы реально продаёте консультации как отдельную услугу
Чего обычно не надо делать:
- не ставьте 68.10 основным, если вы не покупаете/продаете своё имущество как бизнес
- не ставьте 68.20 основным, если вы не сдаёте/управляете объектами как собственник/арендатор
Агентство аренды (жилая/нежилая) — комиссия за сдачу/подбор
Основной вариант:
- 68.31 (обычно достаточно)
Если вы занимаетесь арендой аренду и хотите точнее:
- 68.31.2 — посредничество по аренде
- дальше по необходимости: 68.31.21 / 68.31.22 (жилая/нежилая)
Частая ошибка:
путать агентство аренды (вы посредник) и арендный бизнес (вы сдаёте своё).
Если вы “сдаёте свои объекты” — это уже ближе к 68.20, но это другая модель и другие риски.
Агентство + управление объектами (доверительное/эксплуатация/сбор платежей)
Это модель, где вы ведёте объект: договоры, платежи, эксплуатация, процессы. По сути являетесь управляющей компанией. Например сдаете посуточно квартиры.
Вариант А: вы в основном посредник, управление — доп. услуга
- Основной: 68.31
- Доп.: 68.32 (если управление — отдельный регулярный продукт)
Вариант Б: вы в основном управляете, агентские сделки вторичны
- Основной: 68.32
- Доп.: 68.31
Агентство, которое иногда продаёт/покупает объекты “на себя”
Если у вас есть сделки, где вы — фактически сторона, а не посредник, это уже отдельная конструкция.
Основной для агентской части:
- 68.31
Если реально есть бизнес на “своих” объектах:
- 68.10 (покупка/продажа собственного имущества) — как доп. код
Консалтинг по недвижимости без классической комиссии (подбор/экспертиза/сопровождение за фикс)
Модель в которой вы не получаете комиссию за “сделку”, а продаете свои услуги. От консультация до листинга объектов.
Можно использовать:
- 68.31 (как базу)
- уточняющие консультационные коды внутри 68.31 (если у вас это реально отдельная монетизация)
Здесь важно:
не превращать статью в юр-энциклопедию. Смысл простой: если у вас услуга — вы выбираете коды так, чтобы ваш продукт читался корректно.
Кто регулирует ОКВЭД в России?
Росстандарт — утверждает классификатор
ОКВЭД — это часть Национальной системы стандартизации РФ.
Действующая версия: ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).
Официальный документ:
- Приказ Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст
👉 https://docs.cntd.ru/document/1200118578
Это базовый норматив, из которого “растут ноги” у всех кодов 68.xx.
Росстат — ведёт и публикует классификатор
Росстат отвечает за:
- структуру классификатора,
- актуальные расшифровки,
- статистическую привязку видов деятельности.
Официальная страница классификатора ОКВЭД 2:
👉 https://rosstat.gov.ru/classification
Там же можно проверить, что используется именно ОКВЭД 2, а не устаревшая редакция.
ФНС России — применяет ОКВЭД на практике
Именно ФНС:
- принимает коды при регистрации ИП и ООО,
- хранит их в ЕГРИП / ЕГРЮЛ,
- ориентируется на них при проверках, налоговой аналитике и сопоставлении отраслевых показателей.
Формы регистрации и изменения ОКВЭД:
- ИП — форма Р21001 / Р24001
- ООО — форма Р11001 / Р13014
Нормативка ФНС:
👉 https://www.nalog.gov.ru/rn77/related_activities/registration_ip_ul/
Где смотреть официальный список кодов ОКВЭД
Официальный классификатор ОКВЭД
👉 https://classifikators.ru/okved
(Это зеркало официального классификатора, используется бухгалтерами и юристами; структура и коды соответствуют ОК 029-2014.)
Раздел L — операции с недвижимостью
👉 https://classifikators.ru/okved/section/l
Где проверять, что код не лицензируется
Перечень лицензируемых видов деятельности установлен:
Федеральный закон № 99-ФЗ
«О лицензировании отдельных видов деятельности»
👉 https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_116638/
(ОКВЭД 68.31, 68.20, 68.32 не относятся к лицензируемым, но ссылку иметь полезно — в топе её почти никто не даёт.)
Где подтверждается, что коды ОКВЭД влияют на налоги и проверки
Налоговый кодекс РФ
Связь ОКВЭД с:
- применением УСН,
- отраслевой нагрузкой,
- страховыми взносами.
👉 https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/
Что НЕ произойдёт, если указать «не тот» ОКВЭД
Это важно снять сразу:
- бизнес не закроют автоматически
- ИП/ООО не аннулируют
- налоговая не придёт на следующий день
- штраф не прилетит просто за “не тот код”
ОКВЭД — заявительный классификатор, а не лицензия.
Но дальше начинается то, о чём обычно не пишут в справочниках.
Что реально может пойти не так (по нарастающей)
Проблемы с банком и расчётным счётом
Самый частый сценарий на старте.
Банк смотрит:
- ОКВЭД в ЕГРЮЛ / ЕГРИП
- назначение платежей
- фактическую деятельность
Если у вас:
- в кодах “аренда и управление собственным имуществом”
- а по счёту идут комиссии за посредничество
→ банк может:
- запросить пояснения,
- приостановить операции,
- попросить изменить ОКВЭД.
Это не наказание, но:
- время,
- нервы,
- иногда заморозка платежей.
Налоговая аналитика и «несоответствие отрасли»
ФНС сравнивает вас с отраслью, которая определяется по ОКВЭД.
Если:
- по коду вы “управляете имуществом”,
- а по факту агентство с комиссией,
- и у вас “слишком низкая/высокая” рентабельность,
→ вы просто попадаете в аномалию.
Это не значит проверка завтра,
но это значит: вы выглядите странно в статистике.
Проблемы с контрагентами и договорами
Иногда всплывает в самый неподходящий момент:
- крупный клиент,
- застройщик,
- банк,
- юрист на сделке.
Фраза, которую вы не хотите слышать:
«У вас в реестре деятельность не совсем про это, давайте уточним».
Это не стопер, но:
- замедляет сделки,
- вызывает лишние вопросы,
- снижает доверие.
Ограничения по налоговым режимам
Сам по себе ОКВЭД не запрещает УСН,
но некоторые виды деятельности не совместимы со спецрежимами.
Если вы:
- заявили один вид,
- фактически делаете другой,
- и он “пограничный” по режимам,
→ можно словить неприятный разговор уже по налогам, а не по формальностям.
Формальная ответственность
Если вы начали новый вид деятельности и не сообщили об этом:
- по закону нужно уведомить ФНС,
- формально возможен штраф до 5 000 ₽
(ч. 3 ст. 14.25 КоАП РФ)
Это не массовая практика,
но как аргумент “лучше поправить” — существует.
Мини-чеклист: какой код ставить основным (5 вопросов)
Ответьте “да/нет” — и вы поймёте, куда вы относитесь:
- Вы зарабатываете с комиссии за сделку клиента?
→ да = базово 68.31 - Ваша ключевая выручка — аренда как посредник?
→ да = можно уточнить 68.31.2, но часто достаточно 68.31 - Вы реально управляете объектами (не просто “помогли сдать”, а ведёте платежи/эксплуатацию/процессы)?
→ да = смотрите в сторону 68.32 (как осн. или доп.) - Вы покупаете/продаёте своё имущество как часть бизнеса?
→ да = 68.10 как доп. код к агентскому - Вы продаёте консультации/сопровождение как отдельный продукт с фиксированным чеком?
→ да = можно добавить консультационные направления внутри 68.31, но только если это реально продукт, а не “мы и так советуем”.
7 ошибок при выборе ОКВЭД, из-за которых потом переделывают регистрацию
- Ставят 68.20 основным, хотя модель агентская (комиссия за сделки).
- Ставят 68.10 основным, хотя не ведут системно “торговлю собственным имуществом”.
- Добавляют всё подряд, чтобы “на всякий случай” — а потом это превращается в путаницу.
- Путают управление и посредничество (68.32 vs 68.31).
- Думают, что код = лицензия/разрешение и начинают паниковать.
- Не понимают, что коды можно менять и пытаются “угадать идеальный набор навсегда”.
- Подбирают ОКВЭД без бизнес-модели, хотя именно модель определяет, что вы вообще делаете и как зарабатываете.
Можно ли добавить/изменить ОКВЭД позже
Да. Коды можно добавлять и менять — это нормальная практика, когда бизнес расширяется или вы меняете модель.
Но правильнее сделать базовый набор так, чтобы он соответствовал текущей реальности — тогда дальше вы добавляете коды по факту, а не “на всякий случай”.
FAQ
Сколько кодов ОКВЭД можно указать?
Сколько угодно. Обычно достаточно 1 основного и 2–5 дополнительных “по делу”.
Нужно ли брать максимально детальные коды (68.31.11, 68.31.22 и т.д.)?
Не всегда. Детализация нужна, когда вы понимаете, зачем. Для старта чаще хватает 68.31.
Какой ОКВЭД для агентства аренды?
База — 68.31. Если хотите точнее по аренде — 68.31.2.
Какой ОКВЭД для управления недвижимостью?
Если вы именно управляете объектом как услугой — смотрите 68.32.
Добавить комментарий