Сколько стоит открыть агентство недвижимости в 2026 году — честный расчёт с калькулятором стартовых затрат, калькулятором окупаемости, реальные бюджеты с франшизой и без, с офисом и полностью удалённо, учёт длинного цикла сделки и комиссий с отсрочкой.

Главное правило unit-экономики агентства недвижимости:

Перед тем как считать деньги, делим все процессы и затраты на генерирующие деньги и все остальные.

Вот этот баланс, вам как владельцу агентства нужно будет удерживать. У процессов генерирующих деньги всегда должен быть максимальный приоритет.

В агентстве недвижимости деньги зарабатываются только двумя процессами:

1. Привлечение брокеров и агентов
2. Привлечение лидов (клиентов)

Концепция которая описывает какими инструментами вы пользуетесь чтобы делать это, называется “бизнес модель”.

Не пытайтесь открыть агентство пока не определили бизнес модель.

Все остальные расходы:

• либо снижают риски (налоги, юристы, финплан),
• либо являются необходимостью рынка (сайт, CRM, фирменный стиль),
• либо просто траты, которые не приносят выручку напрямую.

Главная задача владельца агентства:

• увеличивать и оптимизировать бюджеты на привлечение агентов и лидов,
• снижать все остальные расходы, не ломая систему.

Это нужно запомнить/записать, иначе все расчёты будут ложными. Чаще всего на стратсессиях у агентств я вижу одну и ту же картину. Вместо постоянной работы над повышением конверсий по брокеру, количеством брокеров, лидов и их цене/качеству, происходят либо процессы имитирующие это, либо странные эксперименты.

Игнорирование unit – экономики ВСЕГДА приводит к кассовому разрыву.

Сколько реально стоит открыть агентство недвижимости в 2026 году

Короткий ответ:
от 1 000 000 до 2 500 000 ₽ — минимально рабочая модель,
если считать именно жизнеспособную модель, а не «офис + столы + первый месяц зарплат + волшебный блогер который приведет клиентов».

• длинный цикл сделки (3–6 месяцев),
• комиссии приходят не сразу,
• часто — частями или с отсрочкой,
• агентство должно пережить несколько месяцев без выручки.

Дальше посчитаем сколько из этих денег необходимо иметь на старте, сколько доложить потом.

Ни одного рубля в эти затраты нельзя включить из будущей прибыли.

Все затраты, условно делят на капитальные и операционные.

CAPEX (Capital Expenditures) — капитальные затраты

Разовые вложения в создание или покупку актива, который будет работать долго.

OPEX (Operating Expenditures) — операционные расходы

Регулярные траты на поддержание работы.

Этап 1: Регистрация бизнеса

Не самый сложный, но необходимый шаг. Занимает 1-3 дня

Форма организации и налоги в 2026 году

На старте сложные схемы не нужны. Агентские договоры закрывают 90% задач.

ИП — оптимальный старт

Коды ОКВЭД: 68.20 «Деятельность по управлению недвижимым имуществом», 68.31 «Деятельность агентств недвижимости»

• Регистрация ИП — ~800 ₽

Зарегистрировать ИП можно в плюс, если использовать тот факт, что банки дерутся за клиентов и предлагают сами зарегистрировать ИП или ООО для вас и даютвсякие бонусы, на сегодня самые полезные тут:

от 15 000 ₽ на рекламу (Яндекс и Авито) от Альфа банка

бесплатный бухгалтер от Точка Банка

бесплатный бухгалтер (за 1 рубль) от Уралсиб банка

• Печать — 3 000 ₽
• Фиксированные взносы — около 50–55 тыс. ₽ в год

Налоги в 2026 году:

• УСН 6% для агентской деятельности сохраняется
• АУСН для посредников недоступен
• ОСН с НДС 22% — только при росте и работе с крупными юрлицами

На старте почти всегда ИП + УСН 6% + бухгалер на аутсорсе/сервис банка

Нужен ли офис начинающему агентству недвижимости?

В минимальной рабочей модели офиса нет.

Офис — это:

• часть CAPEX (ремонт, мебель),
• часть OPEX (аренда, коммуналка),
• и только косвенная связь с выручкой.

В 2026 году офис агентства — это:

• Telegram
• CRM (amoCRM / Bitrix24)
• Google Meets / Zoom

Если нужен физический адрес — берётся виртуальный офис.

Свой бренд или франшиза агентства недвижимости?

Диапазон рынка:

• небольшие франшизы — от 200 000 ₽ (может оказаться просто скачанным архивом и базой купленной на kwork за 500 ₽)
• крупные сети (Самолёт Плюс, Этажи) — ~1 000 000 ₽

Франшиза нужна если у вас:

• меньше 3 лет активного опыта,
• меньше 20 закрытых сделок,
• нет своих регламентов и воронки,
• нет опыта руководства процессами,

Открывая агентство, нужно сразу понимать какую бизнес модель будете использовать и какие показатели вы будете считать.

Минимальный набор:

• скрипты,
• регламенты,
• оргструктура,
• финмодель.

30 000 ₽ на регламенты дают эффект в разы сильнее,
чем покупка столов в офис.

Этап 2: Создание цифровой инфраструктуры

Вместо ремонта, аренды офиса и покупки мебели на старте лучше занятся этим. Займет 7-14 дней

Упаковка агентства

Минимум (делаете сами)

• сайт на WordPress / Tilda примерно 10 000 ₽ с доменами или

• SMM-шаблоны

https://elements.envato.com/graphic-templates/social-media/real+estate

• презентации от 10 000 ₽

• Фирменный стиль на шаблонах примерно 15 000 ₽

От 35 000 ₽

Через подрядчиков

• сайт + интеграции с CRM
• фирменный стиль
• презентации
• упаковка соцсетей

До 500 000 ₽

Важно: упаковка сама по себе не продаёт, она не мешает продавать.

CRM-системы для агентства недвижимости: Bitrix24, amoCRM, Intrum

Агентство недвижимости не может, адекватно работать без CRM – системы управления клиентами и сделками. В первые 2-3 месяца можно обойтись гугл табличками, но чем больше тянете, тем дороже будет потом внедрять + проще вашу базу утащить и вы не узнаете кто это сделал. В русскоязычных странах ТОП 3 CRM для агентства недвижимости выглядят так:

• Bitrix24. Универсальная облачная платформа с CRM-модулем. Имеется бесплатный тариф (до 5 сотрудников, с урезанным функционалом). Платные облачные тарифы Bitrix24 в РФ (2025 г.): Базовый – 2 490 ₽/мес (до 5 пользователей), Стандартный – 6 990 ₽/мес (до 50 пользователей), Профессиональный – 13 990 ₽/мес (до 100 пользователей). Малому агентству обычно достаточно базового или стандартного плана. Bitrix24 ценят за широкий функционал (CRM + задачи, телефония, сайты и пр.), однако для недвижимости может потребоваться доработка под отрасль (есть готовые модули и шаблоны, например «Личный кабинет агента» для недвижимости).
• amoCRM. Популярная CRM для продаж, простая в освоении. Предлагается по подписке за каждого пользователя. Основные тарифы amoCRM: Базовый – 599 ₽/польз. в мес., Расширенный – 1 199 ₽/польз., Профессиональный – 1 699 ₽/польз.. Например, для одного риэлтора достаточно базового плана ~599 руб./мес, для команды из 5 человек – около 3 000 руб./мес на базовом тарифе. amoCRM хорошо подходит для управления воронкой продаж, учета лидов из рекламы и коммуникации (есть интеграция с мессенджерами). Но она более универсальная; специфических функций для недвижимости (как хранение объектов) по умолчанию меньше, чем у Intrum.
• Intrum CRM. Отраслевая CRM, разработанная специально для агентств недвижимости. Поддерживает каталог объектов, автоматический подбор вариантов, интеграцию с основными площадками (ЦИАН, Avito и др.) для выгрузки объявлений, а также имеет мобильное приложение – то есть полностью заточена под работу риэлторов «в полях». Тарифы Intrum (для малого бизнеса): «Базовый» – от 4 490 руб./мес за всю компанию (подходит для 1–5 сотрудников). Для больших сетей есть тарификация по 330 руб./польз. при >100 сотрудниках. Бесплатного тарифа у Intrum нет (только демо-период 14 дней), но функционал богатый: Intrum закрывает потребности агентства «из коробки» (объекты, сделки, маркетинг, аналитика и пр.).

Для маленького агентства с нуля, возможно, имеет смысл начать с доступных вариантов: amoCRM или базового Bitrix24 – из-за низкого порога стоимости (можно даже бесплатно протестировать). По мере роста, или если нужны специализированные функции (массовая выгрузка объектов на порталы, база недвижимости) можно переходить на более дорогие тарифы.

Юридическая база:

• Шаблоны договоров купли-продажи
• Агентские договоры
• Договоры возмездного оказании услуг

Маркетинг и стабфонд — главная ошибка новичков

Маркетинг и зарплаты закладываются сразу на 6 месяцев.

• первые сделки — через 3–6 месяцев,
• комиссия часто приходит с задержкой,
• рассчитывать на окупаемость на 2–3 месяц — ошибка даже для самого профессионального менеджмента, и персонала.

чтобы выжить в первый год и не утонуть при колебаниях рынка, вам нужен стабфонд.

Стабфонд

• 6 месяцев операционных расходов
• пополняется с каждого поступления
• делает агентство непотопляемым на любом рынке

Этап 3: Найм и оргструктура

7-21 день

Главные люди в агентстве недвижимости, это брокеры/агенты. В зависимости от бизнес модели, есть несколько вариантов сотрудничества с ними. Очень упрощенно рассмотрим 3 модели:

Только комиссионная модель (Процент с продаж)

Суть: Агент полностью работает на процент от комиссии и не получает никакого фиксированного оклада. Для молодого агентства не подходит.

Как это работает:

• Агентство получает комиссию от клиента (обычно 3-12% от суммы сделки при продаже или 50-100% от месячной аренды)
• Эта комиссия делится между агентством и агентом
• Агент получает 30-70% от общей комиссии (зависит от опыта и условий агентства)

Пример расчета:

• Стоимость квартиры: 6,000,000 рублей
• Комиссия агентства: 4% = 240,000 рублей
• Доля агента: 50% = 120,000 рублей

Плюсы:

• Нет операционных расходов агентства
• Неограниченный потолок дохода агента
• Свобода в планировании времени агента
• Легкий вход для агентов

Минусы:

• Сложно искать и нанимать сильных
• Сильная зависимость от рыночной конъюнктуры
• Слабая дисциплина
• Сложно для новичков в первые месяцы

Лучше всего подходит для: Опытных агентств у которых есть либо сильный бренд + регламенты/скрипты, либо под бизнес модель академии для агентов новичков.

Для молодого агентства не подходит, нет причины у агента с вами работать.

Смешанная модель (оклад + процент)

Суть: Агент получает небольшой фиксированный оклад плюс процент от закрытых сделок.

Как это работает:

• Оклад: обычно 15,000-50,000 рублей в месяц (в Москве до 70,000 рублей)
• Плюс процент от комиссии: 15-50% (ниже, чем при чистой комиссионной системе)
• Чем выше оклад, тем ниже процент от сделок

Пример расчета:

• Оклад: 30,000 рублей
• Сделка: продажа квартиры за 5,000,000 рублей
• Комиссия агентства: 4% = 200,000 рублей
• Доля агента: 25% = 50,000 рублей
• Общий доход за месяц: 80,000 рублей

Плюсы:

• Базовая финансовая безопасность для агента
• Лучше дисциплина
• Лучше для обучения и адаптации новичков
• Есть из кого выбирать при найме

Минусы:

• Есть постоянные расходы
• Высокая текучка
• Воровство и переманивание клиентов
• Перекладывание ответственности

Лучше всего подходит для: Агентство с бизнес моделью академии и франшизы. Для новичков подходит как опция (возможность выбрать или эту или следующую).

Фиксированный оклад с минимальным процентом

Суть: Агент получает высокий фиксированный оклад и минимальный процент от сделок.

Как это работает:

• Высокий оклад: 60,000-120,000 рублей в месяц
• Низкий процент: 5-15% от комиссии (или фиксированный бонус за сделку)
• Часто используется в элитных агентствах

Пример расчета:

• Оклад: 80,000 рублей
• Бонус за сделку: 10,000-20,000 рублей
• При 2 сделках в месяц: доход 100,000-120,000 рублей

Плюсы:

• Длинный цикл жизни агента
• Высокая дисциплина
• Быстрый старт/восстановление
• Много кандидатов

Минусы:

• Высокие постоянные расходы
• Необходимо следить за потоком лидов
• Перекладывание ответственности
• Высокие требования к квалификации

Лучше всего подходит для: Бизнес моделей с медиабрендами, лидовых хабов, молодых агентств где сильная часть трафик или как опция к предыдущему. Брендовые агенства и франшизы.

Кроме агентов вам понадобится:

Для молодого маленького агентства (5–7 брокеров), при условии что обязанности операционного директора вы берете на себя, из постоянного персонала вам понядобятся:

Руководитель отдела продаж

РОП следит за ключевыми метриками отдела продаж, аттестовывает и обучает брокеров, проводит планерки, ведет документацию, типа табелей рабочего времени и показателей. Кроме контроля выполнения плана продаж и ключевых метрик, занимается переговорами с крупными клиентами и партнёрами, анализом рынка и выработка планов для увеличения объёмов продаж.

Средняя зарплата (2026): Ниже приведены ориентировочные месячные зарплаты РОПа (полный рабочий день) по городам СНГ, с указанием возможных диапазонов. Для формата частичной занятости цифры условны и обычно составляют ~50% от фултайм оклада (плюс бонусы).

Город	Фултайм, мес.	Частично/консультант, мес.
Москва	~150–250 тыс. ₽ (рублей)	~60–120 тыс. ₽ + % от продаж (редко)
Алматы	~700 тыс. – 1,2 млн ₸ (тенге)	~300–600 тыс. ₸ + бонусы (возможны)
Ташкент	~25–40 млн сум (UZS)	~10–20 млн сум + % от оборота (возможны)
Минск	~4 000–6 000 Br (бел. руб.)	~2 000–3 000 Br + бонусы (редко)

В Москве фиксированный оклад РОПа начинается от ~150 тыс. руб., успешные руководители зарабатывают значительно больше за счёт бонусов. В Алматы ряд вакансий указывает вилку оклада ~700 тыс. – 1,5 млн тенге, что отражает сочетание базовой части и процентов. В Ташкенте предложения для РОПов могут достигать 25–50 млн сум/мес (часть суммы – процент с продаж). Для Минска характерен оклад порядка 4–5 тыс. BYN плюс бонусы без «потолка».

РОП в маленьких агентствах устанавливает и развивает партнёрские отношения (например, с застройщиками, банками), внедряет стандарты обслуживания клиентов и обеспечивает высокий уровень сервиса. В небольшом агентстве РОП нередко участвует лично в заключении важных сделок и помогает брокерам в сложных переговорах.

HR (кадровица по винтажному)

Специалист по подбору персонала в агентстве недвижимости отвечает за обеспечение компании необходимым количеством квалифицированных агентов по недвижимости. К его ключевым задачам относится активный поиск и привлечение кандидатов на должность риэлтора (в том числе «холодный» поиск, работа с объявлениями и соцсетями, рекрутинг), проведение собеседований и оценка соискателей. Он организует набор групп стажёров на обучение, курирует процесс адаптации новых агентов и отслеживает их закрепляемость в компании.

Средняя зарплата (2026): Ориентировочная месячная зарплата рекрутера/HR-менеджера по подбору риэлторов в указанных городах приведена ниже. Уровень дохода зависит от опыта и результатов найма; возможны бонусы за каждого принятого на работу агента. Для частичной занятости зарплата, как правило, пропорционально ниже (например, ~50% от фултайм уровня либо оплата сдельно за закрытые вакансии).

Город	Фултайм, мес.	Частичная занятость, мес.
Москва	~80–100 тыс. ₽ (руб.)	~40–50 тыс. ₽ (или ~5–10 тыс. ₽ за каждого нанятого)
Алматы	~350–500 тыс. ₸ (тенге)	~200–300 тыс. ₸ (либо бонус за каждого кандидата)
Ташкент	~8–12 млн сум (UZS)	~4–6 млн сум (возможна почасовая/сдельная оплата)
Минск	~1 500–2 500 Br (бел. руб.)	~800–1 200 Br (при неполном дне либо проектно)

Комментарии: В Москве средняя зарплата рекрутера около 80–90 тыс. руб. в месяц, начинающие специалисты получают ~85 тыс. руб., опытные – за 100 тыс. руб.. В Алматы вакансии HR-специалистов часто предлагают порядка 350–500 тыс. тенге. В Ташкенте средняя зарплата HR-менеджера оценивается около 11 млн сум. В Минске по данным рынка – около 2000 BYN в месяц для менеджера по персоналу. При частичной занятости возможно установление половины оклада или выплата за результат: например, в Минске некоторые работодатели предлагают ~500 BYN оклада + бонусы за каждого закрытого кандидата. Модели оплаты гибкие и зависят от договорённостей.

HR должен уметь выстраивать стратегию рекрутинга – планировать, сколько новичков нужно привлечь за период, где искать подходящих людей, какими объявлениями и на каких площадках. Также требуются организационные способности для проведения обучающих мероприятий, базовое знание трудового законодательства (оформление договоров) и понимание специфики рынка недвижимости.

Ассистент / Заместитель / И.О. Царя

Операционный ассистент обеспечивает базовые административные и организационные процессы в агентстве недвижимости. Он выступает связующим звеном между руководством, командой и внешними подрядчиками. В практическом плане это выражается в следующих задачах: координация работы с подрядчиками (маркетологами, бухгалтерией, разработчиками сайта, дизайнерами и пр.) – ассистент передаёт им данные, следит за сроками выполнения задач. Также сотрудник занимается внутренними операциями: ведёт документацию, поддерживает порядок в базах данных и хранилищах файлов (группирует материалы по объектам недвижимости, следит за актуальностью данных).

Средняя зарплата (2026): Приведём примерные месячные оклады операционного/офис-ассистента в разных городах. Уровень оплаты зависит от широты обязанностей и опыта сотрудника. В случае частичной занятости ставка обычно снижается пропорционально (например, ~50% от полной ставки за полдня) либо устанавливается почасовая оплата.

Город	Фултайм, мес.	Частичная занятость, мес.
Москва	~70–100 тыс. ₽ (руб.)	~30–50 тыс. ₽ (за 0,5 ставки)
Алматы	~300–450 тыс. ₸ (тенге)	~150–250 тыс. ₸ (0,5 ставки)
Ташкент	~6–8 млн сум (UZS)	~3–4 млн сум (0,5 ставки)
Минск	~1 200–1 500 Br (бел. руб.)	~600–800 Br (за неполный день)

Комментарии: В Москве средняя зарплата офис-менеджера или ассистента порядка 90 тыс. руб. в месяц, с вилкой от ~70 тыс. руб. для начинающих до 100+ тыс. руб. для опытных. В Алматы персональные помощники руководителя получают ~342 тыс. тг в среднем, встречаются вакансии с окладом 400–500 тыс. тг для кандидатов с опытом. В Ташкенте должности офис-менеджеров/ассистентов предлагают около 6–7 млн сум в месяц. В Минске оклады административных ассистентов колеблются в районе 1200–1500 BYN. При частичной занятости оплата, как правило, делится пропорционально: например, вакансия офис-менеджера на полдня в Минске может предлагать ~700–800 BYN. Стоит отметить, что диапазон зарплат зависит от функций: если ассистент совмещает роль секретаря, делопроизводителя, SMM-менеджера и операционного менеджера, зарплата ближе к верхней границе. В случае же узкого функционала или неполного времени оплата будет на нижней границе диапазона.

Ассистент помогает в подготовке объявлений о продаже/аренде (собирает информацию от брокеров, может самостоятельно размещать базовые объявления на площадках вроде Avito, Dom.kz и т.п.), ведёт социальные сети компании на базовом уровне (хаотичный постинг). Он организует встречи и совещания: напоминает участникам о предстоящих Zoom-встречах, рассылает материалы и протоколы по итогам.

остальных в первый год берите на аутсорс

Состав подрядчиков может меняться, в зависимости от бизнес модели.

Аутсорс

Маркетолог / поставщик лидов

Юрист

Юрист нужен для проверки шаблонов договоров, которые вы скачаете и адаптации под вас. В первые пару месяцев это не больше 30 000 ₽.

Бухгалтер

Проще всего использовать бухгалтера от банка в котором у вас счет ИП или ООО. Для молодого агентство будем считать это бесплатно.

Этап 4: Маркетинг и лидогенерация

Всё, что связано с маркетингом агентства недвижимости, напрямую зависит от выбранной бизнес‑модели. Если у вас модель работы через франшизу, то часть трафика и лидов вы получаете централизованно — экономится бюджет, но падает гибкость. Если строите бренд с нуля, маркетинг и лидогенерация становятся вашей основной статьёй инвестиций.

Главный принцип: вы не можете “предположить”, все нужно тестировать и считать.

Перед стартом нужно определить:

• Какие каналы лидогенерации вы будете использовать (контекстная реклама, таргет в социальных сетях, SEO‑сайт, агрегаторы, видео‑контент, партнёрские программы и т.д.).
• Кто именно будет выполнять работы: внутренний маркетолог, аутсорс‑подрядчик или поставщик лидов по CPL‑модели.

В начале нужно прикинуть целевой CAC (Customer Acquisition Cost) — стоимость привлечения одного клиента, который реально доводится до закрытой сделки. В недвижимости этот показатель всегда плавает — зависит от ниши, гео и типа объектов, периодически он будет ниже целевого, но если в среднем по каналу CAC выше целевого, это значит, что ваша модель не сходится.

То есть отгружая больше денег на маркетинг, вы будете увеличивать свои минуса и приближать кассовый разрыв.

Средние цифры по рынку с уже работающими процессами (2026 год, вторичка + новостройки):

• Контекстная реклама (Яндекс.Директ, Google Ads) → CAC 20 000 – 800 000 ₽.
• Таргет (Meta*, VK, Telegram Ads) → CAC 30 000 – 400 000 ₽.
• SEO и органика → средний CAC 3 000 – 50 000 ₽ (при горизонте >6 месяцев).
• Поставщики лидов (CPA/CPL‑модель) → 50 000–1 500 000 ₽

*Запрещенная в РФ организация, но активно используется в ОАЭ, Казахстане, Грузии и т.п.

Указанные выше цифры бывают в уже отлаженных процессах. Начиная заново с разными людьми выстраивать новый процесс не сравнивайте с уже работающим, это глупо.

Чтобы провести тестирование:

• Рассчитывается минимум 3 CAC + 30% сверху на один источник и одного подрядчика. Это позволяет получить статистически понятные данные по цене заявки, конверсии в звонок и в сделку.
• Например: средний CAC по таргету ~15 000 ₽ → значит, на тест источника нужно минимум 15 000 × 3 = 45 000 ₽ + 30% = около 60 000 ₽.

Тестировать один канал и одного подрядчика — рискованная стратегия: можно случайно попасть либо в «дорогой» канал, либо неудачно выбрать исполнителя. Поэтому оптимально закладывать бюджет сразу на 3–4 источника и 2–3 подрядчика, чтобы затем сравнить эффективность и оставить только результативные комбинации.

Минимальный бюджет на маркетинг для старта агентства в 2026 году:

• от 300 000 ₽, если делаете всё самостоятельно,
• от 500 000 ₽, если работаете с подрядчиками,
• и от 700 000 ₽, если хотите протестировать 3+ направления с платным трафиком и дизайном.

Помните: в недвижимости лидогенерация — это не разовая акция, а процесс с длинным хвостом. Первый трафик с контекста даст лиды через неделю, SEO — через 3–6 месяцев, YouTube и Telegram — через полгода. Поэтому маркетинг‑фонд, как и стабфонд, должен быть рассчитан минимум на 6 месяцев вперёд.

Итоговый расчёт: сколько денег нужно и когда окупится агентство недвижимости

Если собрать вместе регистрацию, минимальную цифровую инфраструктуру, первый набор команды, маркетинг на 6 месяцев и стабфонд, получается, что запуск жизнеспособного агентства недвижимости в 2026 году укладывается в вилку от 1 до 4,5 млн ₽ в зависимости от размера и модели.

Ключевая идея: вы покупаете не сайты, бренд и фирменный стиль, а время до точки безубыточности — те самые 6–12 месяцев, пока вы строите воронку, нанимаете брокеров и доводите CAC до рабочих значений.​

---

Маленькое агентство: старт и окупаемость

Модель: 5–7 брокеров, вы сами выполняете роль операционного директора, РОПа берёте частично или совмещаете, HR и маркетолог — на аутсорсе, офис — виртуальный.

Условно рабочая конфигурация по деньгам:

• CAPEX: регистрация, базовый сайт/квиз, минимальная упаковка, первичная юр-обвязка — 150–300 тыс. ₽.​
• OPEX в месяц (зарплаты ассистента, частичный РОП/HR, CRM, реклама, сервисы) — 250–400 тыс. ₽ при аккуратной модели.​
• Маркетинг + зарплаты сразу на 6 месяцев (как указано выше в разделах про стабфонд и маркетинг) → 1,5–2,4 млн ₽.​

Итого минимальный реалистичный старт:

• Вероятный кейс маленького агентства: 1,8–2,7 млн ₽.​

По выручке:

• При среднем чеке объекта 6–10 млн ₽ и комиссии агентства 2–4% по рынку выручка с одной сделки агентства — в среднем 120–300 тыс. ₽ до деления с агентом.
• При нагрузке 5–7 брокеров и рабочей воронке 0,5–1 сделка в месяц на одного брокера, общее количество сделок — 3–6 в месяц.
• Чистый остаток агентства после выплаты доли брокерам и базовых расходов начинает устойчиво выходить в плюс, когда вы стабильно держите 5–8 сделок в месяц в одном городе с адекватной ценой объекта.​

Горизонт окупаемости:

• При нормальной конверсии и адекватном CAC, вероятная окупаемость маленького агентства — 9–15 месяцев после старта.​

Среднее агентство: старт и окупаемость

Модель: 10–20 брокеров, отдельный РОП на фултайм, ассистент, HR, более агрессивный маркетинг, CRM на платных тарифах, может быть гибридный офис.

Стартовые деньги:

• CAPEX (упаковка, сайт + CRM‑интеграции, регламенты, обучение, возможный небольшой офис) — 400–800 тыс. ₽.​
• Месячный OPEX (зарплаты РОПа, HR, ассистента, аренда, CRM, связи, реклама) — 600–1 200 тыс. ₽.
• Стабфонд + маркетинг на 6 месяцев → 3,6–7,2 млн ₽.​

Итого:

• Вероятный диапазон старта среднего агентства: 4,0–8,0 млн ₽, если считать честный запас на 6 месяцев.​

По воронке и выручке:

• При комиссии 2–4% и среднем чеке 8–15 млн ₽, выручка агентства с одной сделки — 160–600 тыс. ₽ до деления.
• При 10–20 брокерах и рабочей модели 0,5–1,5 сделки на брокера в месяц, диапазон — 5–30 сделок в месяц.
• На практике среднее агентство выходит в устойчивый операционный плюс при 10–15 сделках в месяц с контролем CAC и текучки брокеров.​

Горизонт окупаемости:

• При адекватной загрузке, вероятный срок окупаемости среднего агентства — 12–24 месяца, в зависимости от скорости найма и того, как быстро вы сводите маркетинг к целевому CAC.

Три сценария: вероятный, оптимистичный и негативный

Сценарии ниже — грубый подсчет, чтобы «примерить» модель на себя. Не воспринимайте цифры как обещание.

Вероятный сценарий (реалистичный)

• Первые сделки закрываются на 3–6 месяце, к 6–9 месяцу выходите на стабильные 3–5 сделок в месяц (маленькое агентство) или 8–12 (среднее).
• CAC по ключевым каналам постепенно приводится к целевым значениям, маркетинг оптимизируется, список подрядчиков прочищается.​
• Окупаемость:
  • Маленькое агентство: возврат стартовых инвестиций через 9–15 месяцев.​
  • Среднее агентство: возврат через 12–24 месяца.

Оптимистичный сценарий

• У основателя уже есть личный бренд, база клиентов и брокеров, плюс высокий чек объектов (бизнес/премиум), сделки начинают закрываться на 2–4 месяце.​
• CAC удаётся быстро «прижать» за счёт качественного трафика (рефералька, партнёрства, контент, органика), рекламные каналы масштабируются без сильного роста стоимости лида.​
• Окупаемость:
  • Маленькое агентство: 6–9 месяцев до возврата вложений.​
  • Среднее агентство: 9–15 месяцев, если удаётся удержать команду и не «сжечь» стабфонд.

Негативный сценарий

• Ошибочный выбор бизнес‑модели: ставка на один канал лидогенерации, один «любимый» подрядчик и отсутствие тестов.​
• CAC по факту оказывается в 1,5–3 раза выше ожидаемого, конверсия брокеров в сделки низкая, текучка высокая, стабфонд съедается за 6–9 месяцев.​
• Окупаемость:
  • Маленькое агентство: точка безубыточности не достигнута за 12–18 месяцев, модель приходится перезапускать или сокращать до «агентства‑одиночки».​
  • Среднее агентство: при сохранении шлейфа постоянных расходов убыток может только расти — без пересборки бизнес‑модели проект не выходит в плюс вообще.

Калькулятор окупаемости агентства недвижимости

Калькулятор окупаемости агентства недвижимости. Как читать результат?

Ниже — калькулятор, который помогает прикинуть unit-экономику агентства недвижимости: сколько денег нужно на старт, когда вы выйдете в ноль, и какая средняя прибыль в месяц получается после окупаемости.

Что он считает:

• Маржа агентства с 1 сделки
  Это не «комиссия», а то, что остаётся после выплаты доли агенту/брокеру (и до налогов, если вы их не заложили в расходы).
• Точка безубыточности (break-even)
  Сколько сделок в месяц нужно, чтобы покрывать OPEX + маркетинг.
• Требуемый стартовый кэш
  Это CAPEX + подушка (стабфонд), чтобы пережить первые месяцы, пока воронка не выдаёт деньги.
• Окупаемость
  Момент, когда суммарный поток становится ≥ 0 на выбранном горизонте.
• Средняя прибыль после окупаемости
  Прогноз «стабильного режима»: сделки × маржа − (OPEX + маркетинг).

И ещё важное: калькулятор показывает 3 сценария автоматически — вероятный, оптимистичный и негативный. Тут мы применяем азы теории вероятности как способ учитывать реальность: конверсия, срок первых поступлений и CAC почти никогда не совпадают с вашими ожиданиями с первой попытки.

Важно: это расчёт крупными мазками

Это инструмент, чтобы быстро проверить, сходится ли в целом экономика.

Почему «крупными мазками»:

• CAC в недвижимости плавает, иногда в 2–7 раз по сезону, гео, нише и качеству лидов.
• Цикл сделки длинный, комиссия часто приходит с задержкой и частями.
• “Сделка” — не одна цифра, а цепочка конверсий: лид → контакт → встреча → показ → бронь → договор → оплата.
• Текучка брокеров и качество команды может разрушить цифры быстрее, чем дорогие лиды.
• Налоги, возвраты, бонусы, расходы на показы, юристы, партнёрки — в реальной модели это отдельные строки, а здесь они в основном спрятаны внутри OPEX/маржи.

Поэтому используйте калькулятор правильно: как первый фильтр. Если по нему не сходится — детально не сойдётся почти точно. Если сходится — это повод строить детальную финмодель и считать уже по этапам воронки.

На что обратить внимание в первую очередь

В начале статьи, я говорил о том, что в агентстве по сути два потока – брокеры и лиды. В калькуляторе вы можете потрогать эти показатели.

OPEX + маркетинг (скорость роста и риск кассового разрыва)

Сделок на брокера в месяц (производительность + дисциплина + воронка)

Маржа с 1 сделки (доля агента, комиссия, средний чек)

FAQ: сколько стоит открыть агентство недвижимости в 2026 году и как не упасть на взлете.

1. Можно ли открыть агентство недвижимости с нуля “почти без денег”?

Можно открыть ИП и Telegram-чат — да. Жизнеспособное агентство (где есть лиды, брокеры, CRM, контроль и деньги пережить 3–6 месяцев без выручки) — без запаса почти всегда превращается в кассовый разрыв. В этой нише “без денег” = “без времени до точки безубыточности”. Но вы можете быть частным брокером с личным брендом, тогда денег почти не придется тратить.

2. Почему в статье вилка такая широкая — от 1 до 4,5 млн ₽?

Разница в модели:

• сколько людей вы нанимаете сразу,
• сколько каналов лидогенерации тестируете,
• есть ли офис,
• есть ли франшиза,
• какой чек объектов,
• какая доля брокера,
• как быстро брокеры начинают делать сделки.

3. Что самое частое, на чём новички тонут?

• Нет стабфонда на 6 месяцев (расчет на самоокупаемость через 2 месяца).
• Ставка на один канал и одного подрядчика (нечем сравнить → нечего оптимизировать).
• Процессы “имитируют” работу: упаковка, таблички, “стратсессии”, но нет контроля за двумя потоками — брокеры и лиды.

4. Реально ли первые деньги уже на 1–2 месяце?

Иногда — да, но это не база. В нормальной модели первые сделки 3–6 месяцев — это не “пессимизм”, это средняя реальность рынка: цикл сделки, отложенные выплаты, рассрочки, части комиссии. Пессимизм можете в калькуляторе посчитать.

5. Зачем делить затраты на CAPEX и OPEX?

Чтобы не обманывать себя.
CAPEX — разовое (упаковка, сайт, внедрение CRM).
OPEX — то, что будет капать каждый месяц. И именно OPEX + маркетинг съедают вас, если вы не вышли на нужное число сделок.

6. Нужен ли офис агентству недвижимости в 2026 году?

В минимально рабочей модели — нет.
Офис почти всегда:

• поднимает CAPEX и OPEX,
• повышает “ощущение серьёзности”, при этом не влияет на конверсию так сильно, как того требует финансовая модель
• но не гарантирует ни лидов, ни сделок.
  Если нужен адрес — проще виртуальный офис.

7. Франшиза реально помогает или это “платный архив”?

Бывает и так, и так. Франшиза полезна, если у вас нет опыта и нет собственной системы: регламентов, скриптов, воронки, обучения, контроля.
Но франшиза не отменяет unit-экономику: CAC всё равно может улететь, брокеры всё равно могут не продавать.

8. Что важнее на старте: сайт/упаковка или CRM?

CRM. Упаковка должна “не мешать продавать”.
CRM — это контроль сделки, база, дисциплина, история коммуникаций. Сайт можно сделать скромно. Без CRM вы рано или поздно будете жить в хаосе.

9. Какая CRM лучше: Bitrix24, amoCRM или Intrum?

Зависит от модели:

• amoCRM — простая воронка продаж, быстро стартовать.
• Bitrix24 — комбайн: CRM + задачи + процессы, но часто требует настройки.
• Intrum — заточен под недвижимость (объекты, выгрузки, подборы), но “тяжелее” на входе.
  Главное: не “лучшая CRM”, а дисциплине её ведения, чтобы вы реально в ней работали.

10. Что такое стабфонд и почему именно 6 месяцев?

Стабфонд — это деньги, которые позволяют не умереть, пока система не настроилась.
Почему 6 месяцев: цикл сделки + лаг по выплатам + неизбежная “раскачка” в найме брокеров и тестах каналов. Меньше — вы зависите от удачи. Калькулотор из статьи поможет вам посчитать на сколько месяцев вам нужен стабфонд.

11. Почему CAC в статье такой дикий (до сотен тысяч и выше)?

Потому что CAC — это не “стоимость лида”. CAC — это стоимость клиента, который дошёл до сделки.
В недвижимости конверсии многоступенчатые, и провал на любом этапе делает CAC кратно дороже.

Тут как раз зона моей специализации. Дикий CAC – это всегда про попытки продать в картинку, в объявление и т.д. Большинство окупаемых моделей лежат в плоскости “догрева” лидов и мультиканальных моделей с касаниями.

12. Почему у кого-то окупаемость получается “1 месяц”?

Если поставить огромный средний чек (например 80 млн) и нормальную комиссию — формально математика может дать сверхприбыль.
Но: в реальности при высоком чеке обычно другие конверсии, сроки, доли, затраты, юридические и маркетинговые расходы. Поэтому калькулятор — крупные мазки, а не обещание.

13. Какие расходы чаще всего забывают заложить?

Обычно “выпадает”:

• бонусы/мотивация брокеров,
• расходы на показы/логистику/контент,
• юристы на сложных кейсах,
• возвраты/передоговоры,
• форс-мажоры по подрядчикам,
• “дотянуть месяц” (то самое, что и должен закрывать стабфонд).

14. Сколько времени нужно, чтобы агентство стало устойчивым?

Обычно устойчивость появляется, когда:

• брокеры регулярно закрывают сделки,
• лиды идут из нескольких источников,
• CAC контролируем,
• стабфонд не проедается, а пополняется.
  По времени это чаще 9–24 месяца, в зависимости от модели, города и уровня управления.

15. С чего начать, если я читаю статью и понимаю “я вообще не знаю модель”?

С формулировки бизнес-модели на одной странице:

• кто ваш клиент и какой сегмент,
• какие каналы лидов,
• какая модель работы с брокерами,
• какие KPI считаете еженедельно,
• как защищаете базу и контроль сделок (CRM).
  И только потом — “сколько денег нужно”.